Den lange huskeliste

• Når du som sælger skal have vurderet din andel, skal du kontakte Lejlighedsvurdering.dk og din andelsboligforening. Så aftaler vi et tidspunkt, hvor vi kan besigtige din lejlighed. Såfremt det er andelsboligforeningens praksis at have en repræsentant med fra bestyrelsen, skal du som sælger sørge for dette.

• Inden vi kommer og vurderer din lejlighed, skal du have printet og udfyldt vores forbedringsskema. En vurdering omfatter alene de forbedringer, som sælger oplyser at have foretaget og kan dokumentere i form af regninger, kvitteringer, tidligere opgørelser og vurderinger over eventuelle fejl, mangler samt løsøre, som hårde hvidvarer og garderobeskabe. Sælger er ansvarlig for alle oplysninger.

• Din andelsboligforening kan stille krav om, at der skal udføres autoriseret el-og vvs-syn. Som sælger skal du derfor undersøge, om der er krav om disse syn i foreningen. Dette vil fremgå af andelsboligforeningens vedtægter eller foreningens regler for salg. I nogle foreninger skal der være udført el- og vvs-syn, inden vi kommer syner din andelsbolig. Nogle foreninger stiller også krav om at evt. fejl og mangler skal være udbedret, inden vi kommer og syner din andelsbolig.

Udfyld forbedringsskema

Inden besigtigelsen skal du udfylde det vores forbedringsskema, hvor du beskriver de forbedringer, du ønsker vurderet. Oversigten skal indeholde følgende oplysninger:

• Forbedringens omfang, art og placering i andelslejligheden (f.eks. nyt toilet på badeværelset).

• Tidspunkt for forbedringens anskaffelse (f.eks. år 2004).

• Forbedringens anskaffelsespris (f.eks. kr. 2.500,- inkl. moms).

• Dokumentation i form af fakturaer, opgørelse over eget tidsforbrug m.v. (f.eks. faktura fra Badeland).

Tidligere vurderinger

Såfremt du har en salgsaftale eller gammel vurdering af lejlighedens forbedringer og løsøre, skal du finde den frem.

Som sælger er du ansvarlig for at forbedringer, bygningsdele og installationer er lovlige og for at fremskaffe den nødvendige dokumentation for arbejde, der kræver lovmæssig anmeldelse eller autorisation.

Dokumentation

Forbedringer vedrørende VVS- og el-arbejde skal altid dokumenteres f.eks. med fakturaer eller installationsgodkendelser fra en autoriseret installatør. Dette omfatter bl.a. opstilling af brusekabiner, VVS- og el-installationer som f.eks. HPFI-relæ mv.

Kan ovenstående ikke dokumenteres, kan der blive stillet krav om f.eks. et el-syn, der skal udføres af en autoriseret elektriker.

Godkendelse af myndigheder

Forbedringer, der kræver myndighedsgodkendelser, skal altid dokumenteres med f.eks. byggetilladelser og ibrugtagningstilladelser. Husk også en fuldmagt fra bestyrelsen. Dette omfatter bl.a. indretning af badeværelser, fjernelse af bærende vægge mv.

En ændring i bygningsreglementet pr. 1.1.2013 betyder, at du ikke længere skal søge om tilladelse til nedsænkede lofter eller blænding af døre. Heller ikke hvis arbejdet er udført før den 1.1.2013.

Som sælger kan man ikke, efter underskrift af salgspapirerne gøre indsigelse mod vurderingen.

Egne forbedringer

Mange andelshavere vælger at lave ”gøre det selv” arbejde, når de forbedrer andelsboligen. Dels for at spare penge til håndværkere, dels fordi det er sjovt.

Når du selv udfører forbedringer i andelsboligen (gælder også håndværkere) er det vigtigt at følge og overholde de gældende regler og lovgivninger på området.

Inden man går i gang med en ombygning eller forbedringsarbejde skal man huske på følgende:

• Ved større ombygninger mv. skal man have en fuldmagt samt evt. godkendelse fra sin andelsboligforening (bestyrelsen). 

• Har andelsboligforeningen særlige regler eller vedtægter skal disse selvfølgelig følges og overholdes. 

• Bygningsændringer og ombygninger skal enten anmeldes eller ansøges om tilladelse hos den kommune, som andelsboligforeningen ligger i. Anmeldelser og tilladelser skal foreligge, inden man påbegynder sit arbejde og evt. krav i tilladelsen skal overholdes. Det kan f.eks. være krav om statiske beregninger mv.

Lovgivning og anvisninger

Lovgivningen og anvisningerne inden for byggeri skal altid følges og overholdes, herunder:

• Byggeloven

• Bygningsreglementet BR 2010

• Normer(DS) og Anvisninger(SBI + By og Byg)

• Fabrikantens anvisninger

• Evt. lokalplaner, kommunalplaner mv.

Det er vigtigt at sætte sig ind i reglerne, inden man går i gang med en ombygning.

Her er tre typiske eksempler på, hvor andelshavere ofte ikke overholder loven:

1. Nedhængte trælofter. Nedhængte trælofter er ulovlige, fordi overfladen skal være klasse-A materiale, f.eks. puds eller gipsplader.

2. Manglende vådrumssikring i badeværelser. Laver man et nyt vådrum skal der vådrumssikres herunder etableres elastiske fuger i fladesamlingerne, Bo og Byg anvisning 252

3. Manglende bærende beregninger. Laver man dørhuller eller fjerner bærende vægge er det vigtigt, at man får en ingeniør til at lave en beregning på, at det kan holde. Det kan medføre sammenstyrtninger og store bygningsskader, når man ændrer på en bærende væg.

Arbejde du ikke selv må udføre

El-arbejde

Der er noget el-arbejde, som det er ulovligt at udføre selv. Det er el-arbejde, hvor det kræver faglig viden at udføre installationen, så den ikke forårsager kortslutning eller brand, Du må blandt andet ikke udføre følgende:

• Udføre nye installationer i boligen, dvs. udskifte eller installerer nye kabler/ledninger i den faste installation. Man må ikke selv opsætteafbrydere, strenge- og reguleringssystemer, der ikke har været der før.

• Opsætte lavtvoltbelysing (halogenbelysning) hvis transformator, ledninger og lamper er købt hver for sig.

• Udvidelse af den eksisterende installation f.eks. sætte stilkontakter eller afbrydere op, der ikke har været der før.

• Udføre el-arbejde i måleren eller gruppetavlen (sikringstavlen) f.eks. HPFI eller HFI-relæ eller gruppeafbrydere.

• Installerer eller udskifte el-installationer over 240V.

• Installerer eller udskifte udendørs afbrydere eller stikkontakter.

Er du i tvivl så kontakt en autoriseret el-installatør.

Hvis der er lavet noget af ovennævnte og man ikke kan dokumentere, at det er udført af en autoriseret el-installatør skal man huske at en evt. brand forårsaget af ”hjemmelavet” el-installationer normalt ikke bliver dækket af forsikringen.

Er der ikke regning eller er der mistanke om ulovlige el-installationer, kan Lejlighedsvurdering som vurderingsfirma kræve et el-syn på sælgers regning. Hvis el-installationen ikke er lavet korrekt, skal den udbedres og lovliggøres på sælgers regning.

Lejlighedsvurdering.dk kan ikke gøres ansvarlig for ulovlige el-installationer.

VVS-arbejde

Der er også VVS-arbejde, som det er ulovligt at udføre selv. Der er VVS-arbejde, hvor det kræver faglig viden at udfører, så der ikke opstår vandskader og heraf afledte råd- og svampeskader. Du må blandt andet ikke udføre følgende

• Udføre nye installationer i boligen, dvs. udskifte eller installerer nye vandrør, PEX-rør, afløbsrør, faldstammer, gulvafløb mv.

Er du i tvivl så kontakt en autoriseret VVS-installatør.

Hvis der er lavet noget af ovennævnte, og hvis du som sælger ikke kan dokumentere, at det er udført af en autoriseret VVS-installatør, skal man huske på, at en evt. vandskade forårsaget af en ”hjemmelavet” VVS-installation normalt ikke bliver dækket af forsikringen.

Er der ikke regning eller har vi mistanke om ulovlige VVS-installationer, vil Lejlighedsvurdering.dk som vurderingsfirma kræve et VVS-syn på sælgers regning. Hvis VVS-installationen ikke er lavet korrekt skal den udbedres og lovliggøres på sælgers regning.

Lejlighedsvurdering.dk kan ikke gøres ansvarlig ulovlige vvs-installationer.